广州约一半新房已是现房或准现房 开发商拼“交付实景”抢客

广州住宅市场正迎来一个看得见的变化：现房、准现房在售比例明显上升，“所见即所得”取代“画饼式”销售，成为开发商争夺购房者的新筹码。中房报走访发现，随着实景园林、配套陆续兑现，部分项目成交回暖，但现房身份本身已不再等于好卖。

实景交付成卖点，购房者更看重“真实”

10月20日，位于广州天河区的中国铁建·招商蛇口·西派天河序，多数楼栋已实现结构封顶，约3.6万平方米的社区园林也在持续落地。正在看房的陈女士说，相比精心包装的样板间，她更看重社区真实的居住环境，包括楼栋间距、园林布局、地下车库和归家动线，“最终的居住体验，取决于整个社区建成后的真实面貌”。类似变化也出现在中海大境：项目于9月中旬完成首批交付，约5.1万平方米中央园林全面呈现，室内外双泳池、双网球场、滨水步道、健身房等配套陆续开放。项目负责人透露，10月17日至18日周末成交额达1.2亿元，国庆假期销售额同比增长50%。目前，越秀天河和樾府、万科理想花地·臻园、广州滨江天地、华润万博悦府等项目均有现房或准现房在售。

约半数库存已是现房或准现房

这一变化的背景，是9月30日广州落地商品住房销售制度改革细则，明确有序推行现房销售。市场一度担心现房销售会抬高房企资金占用、拉长开发周期，但业内普遍认为现阶段冲击相对有限——广州住宅库存较为充足，市场本身就有不少现房在售。普睿数智广佛区域数据显示，广州目前新房库存1373万平方米，去化周期21.3个月；其中取证时间在36个月以内的库存为675万平方米，占比49%。按新房从取得预售证到交付通常需2至3年推算，这意味着广州约有一半新房已进入现房或准现房阶段。

现房不等于好卖，分化正在加剧

供应充足，并不意味着每个项目都能顺利去化。记者走访了解到，广州现房市场已呈现明显分化：地段较好、产品品质过硬、价格具备竞争力的项目，能借助实景展示增强客户信心；而一些此前销售不佳、进入尾货阶段的项目，即便房屋已经建成，仍需通过促销和价格调整推动去化。有房企营销负责人表示，部分项目把“即买即住、所见即所得”当作重要卖点，但从市场表现看，现房身份本身并不足以构成竞争优势，能否凭综合品质赢得认可，才是决定去化的关键。

从“卖预期”到“卖实景”，广州楼市的竞争逻辑正在切换。对购房者而言，这意味着更充分的比较空间和更低的决策风险；对开发商而言，房子建成只是第一步，把产品和服务做到位，才是穿越周期的底气。